商业项目案例分享 【项目分类】?类型一： 旧城及遗址项目 ?类型二： 大型主题乐园为核心项目 ?类型三： 欧洲风情的商业项目 ?类型四： 新型城市综合体项目 类型一：旧城及遗址项目?上海 新天地?成都 宽窄巷子、锦里?常州 春秋燕城 ?上海新天地 规划布局? 新天地占地3万平米，建筑面积6万平米 ? 街铺——北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、 装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、、英国、巴西、意大利、日本、和，充 份展现了新天地的国际元素。 ? 南里以反映时代特征的新建筑为主——集中式商业＋少量商 铺，以购物、娱乐、休闲业态为主，配合少量石库门建筑 ? 小结： 南里人工湖北里集中式商业与街铺的比例 42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层）近乎40％：60％的比例5 由旧区而成的商业体→“旅游景点”上海·新天地---功能演进第一阶段:旧区的商业体第二阶段:“很上海的旅游景点”第三阶段:上海会客厅建筑元素 石库门建筑群人文历史元素 海派文化底蕴商业功能 零售、餐饮、娱乐传统与现代 的上海市井与时尚 的上海中国与世界 的上海邂逅 上海体验 上海爱上 上海 ?成都：宽窄巷子“宽窄巷子”位于成都市中心青羊区，是成都市三大历史文化区之一，由宽巷子、窄 巷子和井巷子平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成，于上世纪80年代 列入《成都历史文化名城规划》。2008年6月，为期三年的宽窄巷子工程全面竣 工。修葺一新的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋 楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。 在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分 展示老成都生活，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”街道 宽巷子“闲生活”区 以旅游休闲为主题 以精品酒店、私房餐饮、特色民俗 餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒 馆、特色客栈、特色企业会所、 SPA为主题的情景消费游憩区 针对怀旧休闲客群窄巷子“慢生活”区 以品牌商业为主题 打造成以西餐、各地品牌餐饮、 轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特 色文化主题店为主的精致生活品味区 针对主题精品消费的目的性消费客群井巷子“新生活”区 以时尚年轻为主题 以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、 小型特色零售、轻便餐饮、创意 时尚为主题的时尚动感娱乐区 针对都市年轻人客群功能定位业态业种 目标客群 ?成都：锦里 以川西文化为底蕴的旧城项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品 等各类商业元素锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传 统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，有茶坊、 客栈、酒楼、酒吧、戏台、各种风味小吃、工艺品、土特产等等， 集旅游购物、休闲娱乐为一体，是一条在深厚民俗文化根基上营造 出的休闲气氛的商业休闲街。旅游景点风味小吃茶楼&戏台特色工艺品 锦里民俗文化街的成功，建立在对当地文化正确的理解和对商业地产的精准 把握上?锦里的：前的锦里一条街一带杂草丛生、只有一排破烂的旧民房和垃圾遍地的旧城区。后的锦里将古与今、旧与新通过文化的嫁接完美的结合 在一起。老街、院落、民居、客栈、商铺、古戏台、木楼掩映在参天的 古树和高大的银杏树之间，整齐的青石板，晃动着商铺的招幡，悬挂 着的红灯笼，临街绝活的手艺人，古色古香，让人置身倒流的时空。?锦里的成功要素： 以蜀汉三国文化为支撑,以川西民风、民俗为内涵,融合成都特有的休闲文化气氛，锦里民俗文化街在主题形象定位、产品功能设计、经营管理模式等方面形成了一条民俗文化旅游资源开发的成功模式。 ?常州：春秋淹城春秋淹城是春秋时期所筑至今保存完好的地面城池遗址，又称淹城遗址。淹城的神秘，在于 其独特的三城三河相套式的建筑形制，这在我国乃至世界也是绝无仅有的。这个春秋时代的 王城，吸引着大量游人前去探古寻幽。春秋淹城位于江苏省常州市武进区中心城区，景区核 心部分——春秋淹城遗址，占地300公顷，距今已有2500多年的历史，考古确认为春秋时 期所筑。1988年被列为全国重点文物单位，目前已被国家文物局列入申报世界文化遗 产预备名录。是中国目前春秋时期至今保存最完整、最古老的地面城池遗址。 淹城遗址规划的六大功能区： 一、淹城春秋乐园 二、淹城春秋遗址公园 三、淹城传统商业街坊 四、淹城野生动物世界 五、淹城春秋文化拓展区 六、宝林禅寺 除遗址公园外的核心组成：淹城春秋乐园 旅游区正在规划建设中的淹城春秋乐园是一个以文化游乐与文化休闲相结合的人文主题公园， 以游乐化的旅游设计手法，从春秋时期的、军事、经济、文化等方面取材，设置春秋文 化意境下静态观赏型项目、互动性演艺项目及体验式游乐项目。尤其值得一提的，是国内唯一的大型实景水影秀“烟雨春秋”。项目由奥运会开幕式创意团队打造，分成三个篇章，“烟”主要指诸侯纷争、硝烟弥漫，以吴越楚之间的战争为主 线；“雨”以西施、淹城公主为原型，展现丽人春秋；“春秋”展现了诸子百家的风采，最后则以武进人文始祖季札收尾。整场表演约45分钟，看台可以容纳2500余人。淹城传统商业街坊 淹城传统商业街坊位于淹城区外东部，占地235亩，仿汉唐式建筑，总建筑面积45000 平米，由中医街、文化街、美食街古文化街组成。古街均临港背河，有临河水阁、 水墙门、旱踏渡、长驳岸、石河桥、河埠等建筑，恬静整洁，风景如画 类型二：以大型主题乐园为核心的大型项目? 常州 嬉戏谷? 深圳 华侨城 ?常州：环球动漫嬉戏谷江苏常州·武进环球动漫嬉戏谷，位于美丽的国际花园城市武进，武进太湖湾旅游渡假区 内；一座国际动漫游戏体验博览园，集聚全球最优秀数字文化内容，结合现代最新数字 娱乐科技及互动技术，采用对动漫游戏虚拟场景局部实景化演绎的手段，创新动漫艺术、 游戏文化的展现方式，演绎数字文化精髓，实现寓教于乐目的， 200多项动漫游乐 项目中，1/3属于全球首创。 核心价值： ? 中国数字文化主题旅游新地标 ? 世界首个的动漫游戏文化世博园 ? 网游+旅游、虚实互动、跨界融合 ? 发展绿色文化旅游经济 线下实体消费体验平台：嬉戏谷 规划规划用地面积910亩，总投资20亿元人民币 ? 九大动漫游戏主题文化体验区：“英雄门”、“淘宝大街”、“摩尔庄园”、“传奇天下”、“星际传说”、“魔兽”、“神秘岛”、“嬉戏族欢乐港”和“圣殿山”等。 ? ? 梦幻演艺大剧场 国家电子竞技运动中心（国际动漫游戏交易博览馆） ?深圳：华侨城 华侨城位于深圳市南山区，是复合了居住、旅 游和高端产业功能的城市组团?地理：位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里； 规模：占地面积450公顷，其中旅游用地约130?公顷，现状人口35000人；?城区功能：是复合城市资源与生态，以居住、 旅游和高端产业为主要功能的、相对的城市 组团； 华侨城总体规划1 何香凝美术馆 2 华夏艺术中心 白石洲农民房 3 洲际大酒店 4 威尼斯皇冠假日酒店 波托 菲诺 燕栖湖 5 沃尔玛 天鹅湖 6 益田购物广场沙河高 尔夫华侨 城生 欢乐谷 深圳湾畔 态广 华侨城 燕晗山 场 居住区 产业区 中学 6 小学 4 华侨城 康佳 华侨城 居住区 5 集团 锦绣 世界之窗 居住区 2 花园 1 华侨城 3 居住区 锦绣中华 白石洲小区中信 红树湾 碧海云天 红树湾 小区 未开发地块红树 西岸未开发地块红树湾 华侨城发展的四个阶段?第一阶段：由“飞地”型的开发区模式起步（1986-1992）锦绣中华微缩景 东方花园 区和民俗文化村两个主题公园的建设，使华侨城成为中国主题公园的开发运营， 同时开发的东方花园，在当时被誉为“最好的别墅区”，并且最早引入双拼、叠加、 跃式、退台等丰富的建筑形态。该阶段确立了“规划就是财富”的战略，华侨 城地产进入始创发展阶段。 ?第二阶段：以多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市（1992-1997） 第三个主 题公园世界之窗进一步确立了华侨城国家著名旅游文化区的地位，同期开发了湖滨花 园、海景花园、芳华苑、中旅广场等项目。《华侨城发展战略与规划纲要（19952004）》，将家电、旅游和地产作为华侨城集团的三项核心业务，该阶段确立了 “结构就是效益”的战略。 ?第三阶段：向多功能、多元化的综合性城区迈进（1997-2005）《华侨城宪章》 和科尔尼方案推动华侨城战略管理与国际化、市场化接轨。第四个主题公园欢乐 谷、国家级美术馆何香凝美术馆及其下属机构OCT当代艺术中心、“当代雕塑艺术 展”。 ?第四阶段：深化深圳，建设21世纪中国可持续的人文生态示范城区（2006年 起—）《华侨城集团2006-2010年发展战略规划》立足的品牌平台和境内外 资本平台，在深圳重点塑造华侨城、东部华侨城两个示范区，致力将华侨城建设成为 发展强劲、收益稳健、品牌强势的自主创新型集团，并确定华侨城地产“强化中国旅 游主题地产第一品牌的优势。 波托菲诺 中旅广场锦绣花园 类型三：欧洲风情的商业项目? 天津 佛罗伦萨小镇 ? 天津 佛罗伦萨小镇——京津名品奥特莱斯 天津佛罗伦萨小镇，位于京津之间的天津武清区，距五环60公里，天津市中心38 公里，是中国首座纯意大利风格的大型高端名品折扣中心和休闲文化中心，占地面积18 万平方米，建筑面积6万平方米，可租用面积42,000平米，设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，将引进近200家意大利奢侈品牌和世界时尚名牌，力求满足消费者的多层次购物需求。 奥特莱斯不再仅仅是售卖打折名牌的地方，而已经成为高端品牌推广形象、展现时尚潮 流 的重要场所，同时也是集购物、休闲、娱乐、旅游风情等多种功能于一体的综合性服务中 心。 类型四：新型城市综合体项目? 成都 华润万象城? 成都 龙湖北城天街 ? 成都 华润万象城 ?项目位于繁华东二环，邻东大街国际金融街，位 居新CBD核心，双地铁环抱、交通网发达 ?定位为成都最好,西南地区最具示范效应的“一 站式”购物中心及商业新地标、新核心 ?定位于中高端市场，为中产阶层及其家庭提供优 质生活方式的购物中心?特色： “退台设计”的购物中心，将现代商业与世界现代田园城市相结合 成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作。项目邀请商业地产设计世界排 名第一的美国Callison操刀设计，斥资25亿打造的大规模都市综合体，总建筑面积约32万平 米，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一 体。，其中购物中心24.4万平米，华润大厦超高层甲级写字楼7.4万平米，于2012年5月11 日开业。 定位 业态 入驻品牌粉彩餐厅Pacific Coffee冰纷万象冰场:百老汇电影城： 王品台塑牛排 · Starbucks（星巴克· 亨吉利世界名表中心 · 尚泰百货OLE’超市Costa Coffee· GSD ? 成都 龙湖北城天街● 该项目位于成都北二环，五块石区域蓉北商贸大道；总占地面积约276亩，约70万方，是目前为止城北区域占地最大的一个项目，包含天街系大型商业、格调精装公寓、龙湖旗舰soho产品星座系列等多 种业态产品。 ● 该项目周边新绿水碾公园、北湖凝翠公园；学校，医院、银行等众多配套设施。 基础数据： 购地时间：2009年9月29日 楼面地价：楼板价：3040元／㎡ 占地面积：199800平方米 总建筑面积:700000平方米 总户数：1600户（住宅）容积率：3.75绿地率：30% 车位配比： 1：0.8 卖点● 14万平方米的商业建筑体 ● 城北的70万平方米的城市综合体 ● 北二环置业的身份标识 ● 为二环商业带华丽“封口” 规划 成都龙湖· 北城天街项目分两期开发，一期为生活配套采用全部分割出售方式，二期为 纯商业综合则由集团自持。
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