不难看出，日本的现状首先和房地产业的定位和政策出发点有关——淡化房屋的商品属性，强化民生居住属性，政策全力抑制投机，房地产就很难成为炒作的对象，再加上房价前景黯淡，所以即便在货币无底限放水的情况下，房地产市场也没有陷入疯狂。
中华写字楼网（）：极端的“金融压抑”政策也没让日本房地产市场陷入疯狂为保经济增长和通胀目标，日本骇人的货币放水政策持续数年，今年初更是开出了负利率的药方，继续实行货币流动量每年增加80万亿日元。日本也因此成为亚洲首个宣布实施负利率的国家。
这是一种极端的“金融压抑”政策，就是逼迫无论是银行、企业和个人尽量都把钱拿出去投资和消费。为拉升经济，日本政府也是拼了。
不过，相对货币政策刺激出的庞大资金，日本楼市却是另一番光景。整个2015年，日本国内房地产交易额为40896亿日元，同比上年度大减了23%。日本瑞穗信托银行旗下的日本城市未来综合研究所依据上市企业及不动产投资信托（REIT）公布的数据进行了统计，数据也显示2015年房地产交易件数仅为1014件，同比减少了19%，二者都为4年来首次减少。
这和国内闻听货币放水便抢房的现象形成了强烈的反差，前一两月重点城市上演的恐慌性抢房运动，背景就是1月人民币贷款增加2.51万亿元，规模创出了单月历史新高。货币大放水一下强化了人们预期，刚需、刚改和保值性投资只好血拼上阵了。
日本的确是个例外，因为按照惯常的货币政策刺激路径，资产成交量增加和价格上涨是必然的方向，美国、加拿大等市场也符合这一逻辑。
往回看几年，其实日本的房价还是处于上升的趋势。根据日本不动产经济研究所的数据，东京的房价在过去两年内上涨了11%，达到了九十年代初以来的最高点。这样的局面，外资的参与程度脱不开干系。
一种是国家主权基金的参与。统计机构的数据显示，2014年度（2014年4月－2015年3月），日本不动产交易额达52890亿日元（约合2647亿元人民币），其中，外资法人在日本的不动产收购金额达11949亿日元（598亿元人民币），竟占了到总交易额的23%。
另一种力量则来自国外民间的投资。来自美国、中国内地、香港、台湾和新加坡的大量投资客也促升了楼市的火热。
但是，海外资金在2015年逐渐开始变得谨慎。日本经济前景存在不确定性，悲观的心态持续蔓延。尽管日本的地价等仍处在高位，但租金收益却并未恢复金融危机之前的水平，东京市中心的大型优良楼盘收益率也不过停留在3%左右，达不到海外资金投资者所期待的的5%左右。
在这种情况下，来自海外的资金出现了大幅缩水。官方数据显示，2015年度外国人在日本的房地产交易额仅为5431亿日元，同比减少约一半；交易件数也仅为29件，与上一年度的97件相比大幅减少。
日本官方媒体解释，正是因为外资的撤退缩水才导致2015年整个楼市交易量萎缩。考虑到日本近年更为激进的货币放水，从数据上看，在这种形势下成交量依然受受外资影响如此之大，可见国内居民部分的交易并不活跃，在买房这件事上，日本人的想法显然和国人有很大区别。
鹰觅君目前从各个渠道都很少听说日本民众疯狂炒房的行为。上世纪九十年代房地产泡沫破灭后，让国家和民众蒙受了巨大的心理阴影。据野村综合研究所(NRI)预计，1990年至2002年间，日本的国民财富约蒸发了9.3万亿美元，2015年日本的GDP才不过4.32万亿美元，可见损失之惨烈。直到当下，有的日本人还在为那场泡沫买单，继续还贷填平杠杆。
一个很典型的现象是“渡边太太”团。在日本，家庭财政理财大权都集中在妻子手中，她们炒外汇、炒黄金，但就是很少动炒房的心思。
民众的选择也和国家对房地产的定位有关，如今日本政府摒弃了将房地产业作为支柱产业的思路，房地产交易所需缴纳的税费高得惊人。比如，一次性缴纳4%—5%的交易税，到政府部门登记备案要缴纳登记税，遗产税和赠与税最高达到55%，每年交固定资产税（市值的1.4%），不满5年交易需缴纳的所得税和居民税分别为30%和9%等等。
这些税费名堂听起来真是让人瞠目结舌，但这就是日本房地产市场的现实。举个实例，如果在东京最北端买一套70平方米的普通住宅，需要约4000万日元（人民币320万元），第一年就要缴纳交易税就达200万日元（人民币16万元），这还不包括其他税费。
另外，大量存在的空屋也一直压制着房价上涨的空间。据日本总务省最新发布的统计调查数字，去年整个日本的住宅总量为6063万户，而其中“空屋”竟达820万户，占比13.5%。在东京都市圈，就有54万空屋，空屋率高达11%，比45年前增加了15倍还多，这种局面离一屋难求的狂沸期才不过二十多年的光景。
出现这种情况和日本人口减少有关，2008年日本人口数量到达高峰后，随著生育率降低，人口出现下滑，买房人数不似从前。另外，也和日本人对房子的喜新厌旧情节有关，2000年以前的日本房子大多木质建材，寿命只有30年，之后房屋的寿命虽然增加到了70年以上，可与欧美建筑的持久性相比还是不足为道，再加上地震频发，于是日本人习惯房子坏了就换新房。此外，日本旧房维修税率奇高无比，将旧房改建土地税率要乘以5倍，因此很多旧房主直接抛弃旧房买新房。
日本总务省预测，空屋现象如果照此延续下去，20年后日本全国住宅闲置率将达到32%，即每三套住宅中就有一套空屋闲置。事实上，这种人口减少的趋势和空屋的大量存在，加重日本了房屋供大于求的现实，这也让当地民众看清了炒房的空间并不大。
另外，值得一提的是，日本房屋租赁市场非常规范，比如规定房客租赁房东屋子，如果房客不提出搬走，房东不能驱赶房客，也不能随意提高房租。并且，很多公司也为员工低价提供舒适的宿舍。
在这样成熟的社会环境下，目前选择不买房的日本民众越来越多，更别说炒房了。
不难看出，
日本的现状首先和房地产业的定位和政策出发点有关——淡化房屋的商品属性，强化民生居住属性，政策全力抑制投机，房地产就很难成为炒作的对象，再加上房价前景黯淡，所以即便在货币无底限放水的情况下，房地产市场也没有陷入疯狂。
这样看，我们的重点城市市场基本是日本现况的反面，货币放水的结局自然就看到了疯狂的楼市。
但地产泡沫破灭后，日本经济多年来一直陷入低增长或负增长泥沼，除了产业结构没有调整完善和社会其他因素外，这和房地产没过多起到拉动作用也有一定关系。根据日本《全国土地住宅统计调查报告》显示，在2008年末房地产企业销售额只占全产业销售额的2.5%，可见房地产业的分量在国民经济中的比重已经很小了。
这多少也给我们了一些启示。我们已经被房地产经济高度绑架，房价泡沫已经高到不能破。从目前的取向看，一种兼顾民生和经济的软着陆模式正在以调控换时间的方式进行，效果会如何？说到底，这又是一个有关利益让渡的大难题。
来源：鹰觅房产
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